در جریان یکی از مباحث اقتصادی اخیر در شبکه خبر، نکتهای کلیدی و تاملبرانگیز درباره حل معضل مسکن مطرح شد که بررسی آن میتواند دریچهای جدید به مدیریت اراضی و سرمایه در کشور باز کند. این ایده بر پایه یک الگوی ساده و آزموده شده در بخش خصوصی بنا شده است: مشارکت در ساخت.
الگوی مشارکت در ساخت در بخش خصوصی
در حال حاضر، اگر فردی قطعه زمینی با متراژ محدود (مثلاً ۵۰ یا ۱۰۰ متر) داشته باشد، به راحتی میتواند با سازندگان وارد مشارکت شود. فرمول رایج در این مشارکتها معمولاً به صورت «نصف-نصف» است؛ به این معنا که زمین از مالک و هزینه ساخت از سازنده باشد. برای مثال، در یک پروژه ۶ طبقه، ۳ طبقه سهم مالک زمین و ۳ طبقه سهم سازنده خواهد بود. این مدل باعث میشود بدون نیاز به نقدینگی اولیه سنگین از سوی مالک، ملک کلنگی یا زمین خام به واحدهای نوساز تبدیل شود.
تعمیم الگو به سطح کلان: دولت و بانکها
پرسش اصلی اینجاست که چرا این الگوی موفق در سطح حاکمیتی و کلان اجرا نمیشود؟ در یک طرف معادله، دولت قرار دارد که مالک اراضی و زمینهای بسیار وسیعی در سراسر کشور است. در طرف دیگر، بانکهای دولتی و خصوصی قرار دارند که حجم عظیمی از سرمایه و نقدینگی را در اختیار دارند.
اگر دولت به عنوان «مالک زمین» و بانکها به عنوان «تامینکننده سرمایه و سازنده» وارد یک قرارداد مشارکت در ساخت شوند، میتوان پروژههای بزرگی را تعریف کرد که خروجی آن تقسیم واحدها بین دولت و سیستم بانکی باشد. این رویکرد میتواند به سرعت عرضه مسکن را افزایش داده و فشار تقاضا را کنترل کند.
| طرف مشارکت | آورده در پروژه | نقش در الگو |
|---|---|---|
| دولت | زمین و اراضی ملی | مالک و تسهیلگر |
| بانکها (دولتی و خصوصی) | سرمایه و نقدینگی | سازنده و سرمایهگذار |
چرا بحران مسکن همچنان باقی است؟
با وجود چنین راهکار دقیق و مطمئنی، این سوال ایجاد میشود که چه موانعی مانع از اجرای این مشارکت کلان میشود؟ چرا با وجود در اختیار داشتن هر دو رکن اصلی تولید مسکن (زمین در دست دولت و سرمایه در دست بانکها)، همچنان شاهد معضل کمبود عرضه و افزایش مداوم قیمت مسکن در کشور هستیم؟ شناسایی گرههای مدیریتی یا ساختاری که مانع این پیوند اقتصادی میشوند، میتواند کلید اصلی خروج از بنبست فعلی بازار مسکن باشد.
سوالات متداول
الگوی رایج مشارکت در ساخت در بخش خصوصی چگونه است؟
در بخش خصوصی معمولاً مالک زمین و سازنده به صورت ۵۰-۵۰ مشارکت میکنند؛ به طوری که مثلاً در یک ساختمان ۶ طبقه، ۳ طبقه سهم مالک و ۳ طبقه سهم سازنده میشود.
چگونه دولت و بانکها میتوانند در ساخت مسکن همکاری کنند؟
دولت میتواند اراضی وسیعی که در اختیار دارد را به عنوان آورده ارائه دهد و بانکها با استفاده از سرمایه و نقدینگی خود، هزینه ساخت را تامین کنند تا در نهایت واحدهای ساخته شده بین طرفین تقسیم شود.
مزیت اصلی این طرح برای بازار مسکن چیست؟
این طرح با استفاده از پتانسیلهای موجود (زمین دولتی و سرمایه بانکی) میتواند بدون فشار به بودجه عمومی، عرضه مسکن را به شدت افزایش داده و با معضل گرانی مسکن مقابله کند.